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22城首轮集中供地收官:收入破万亿元!重庆杭州厦门深圳宁波竞争最激?/h1>
提要:随着武汉土拍落幕,历时近3个月?2城首次集中供地宣告收官?/div>

  随着武汉土拍落幕,历时近3个月?2城首次集中供地宣告收官?/p>

  综合来看?2城首轮集中供地共?67宗地块参拍,总起始价?.04万亿元,出让面积?亿平方米,成交总额?.05万亿元;房企拿地利润约为1%-5%?/p>

  分析首轮集中供地,头部房企掌握相对主动权,竞拍积极且城市布局丰富;中小房企则更热衷抱团取暖。面对每个城市供地中暴露的不同问题,相关部门及时出台“围堵”政策,营造了公平公正环境,凸显“两集中”供地意义?/p>

  城市整体表现冷热不均

  首轮集中供地,“冷热不均”为最大特点?/p>

  从溢价率来看,重庆、杭州、厦门、深圳和宁波?个热门城市土拍竞争激烈,溢价率均?5%以上。其中,由于重庆没有限制地价,溢价率高达38.8%。个别城市如长春、青岛整?a href="http://news.dichan.com.kawasaki-stage.com/news/02.html" target="_blank">市场表现比较平淡,溢价率分别?.3%?.1%?/p>

  从出让金来看,杭州、北京总出让金均超千亿元,激烈竞争与严格条件丝毫没有影响房企拿地热情。杭州一直是“卖地大户”,曾于2018年和2019年连续两年成为全国卖地收入最高城市,首日土拍热度便已超过今年一季度?a href="http://news.dichan.com.kawasaki-stage.com/news/03.html" target="_blank">土地溢价情况也比一季度更高;北京作为一线城市,有超200家房企参与竞拍,更有10宗进入了高标准商品住宅建设方案PK环节?/p>

  厦门、上海、深圳、重庆、武汉这些热门城市也颇受房企追捧。以重庆为例,首次集中出让直接刷新了此前地价纪录:出?6宗地,总成交金额为763亿元,成交楼面均?133?平方米,平均溢价?3%,其?2宗地成交溢价率均?0%,溢价率130%地块由招商蛇口竞得?/p>

  武汉此次土拍也备受瞩目,正式开拍前多次调整土地挂牌价已赚足了眼球。经??5日?6日和29?场揭牌,共成?4宗地块,成交总价788.02亿元,总体溢价?7.01%,在22个试点城市处于第9位。在武汉,还诞生了首轮集中供地竞价轮次高?21次的地块,溢价率?00%,堪称武汉光谷“新地王”?/p>

  反观济南、青岛和长春,作为限竞条件相对宽松,也是热度相对较低城市?个城市共225宗地块总出让金额仅606亿元,远不及出让46宗地块揽?63亿元的重庆?/p>

  不仅是不同城市,同一城市位置不同,竞拍热度也不相同。作为一线城市的广州,其主城区及黄埔区出让地块竞争异常激烈,甚至有地块叫?0秒直接封顶,华润更是在白云区金沙洲拿下了单价42000?平方米“王牌地块”,这里房价不过?0000?平方米。相比之下,白云区、增城区、从化区却出现了流拍地块,近底价成交地块也比比皆是?/p>

  整体热度不高的天津也出现同样情况,市内六区土地资源较少且优质,房企争夺激烈;宝坻区、静海区等远郊区反响平平。也正是核心区域和高价值地块带动了整体成交,楼面价提升?293?平方米,?020年增?7.8%?/p>

  头部房企表现积极

  资金实力雄厚的头部房企在此次集中供地中表现积极?/p>

  全国22城首轮集中供地中,拿地金额前5企业分别为招商蛇口、华润、融创?a href="http://xiazai.dichan.com.kawasaki-stage.com/search/%E4%B8%87%E7%A7%91" target="_blank">万科?a href="http://xiazai.dichan.com.kawasaki-stage.com/search/%E7%BB%BF%E5%9F%8E" target="_blank">绿城,在20城集中供地中共斩?27幅地块,拿地金额总计?500亿元;拿地面积前5企业分别为万科?a href="http://xiazai.dichan.com.kawasaki-stage.com/search/%E4%BF%9D%E5%88%A9" target="_blank">保利、融创、龙湖、华润,拿地面积总计?400万平方米;拿地宗数前5企业分别为融创、万科、保利、中铁置业、龙湖,拿地宗数总计?50宗?/p>

  中海、龙湖等企业则相对谨慎,在北京首轮集中供地中,中海共报名参与?8宗土地竞拍,最终却无一斩获。一位中海地产相关人士对中国富力地产只在收官之城武汉低调拿了一宗,?大集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则毫无所获。就在首轮集中供地结束同日,?大集团表示目前有息负债约5700多亿元,与去年最高时8700多亿元相比大幅下降了?000亿元?/p>

  合作拿地成趋?/strong>

  由于大量地块同步竞拍,对房企土地保证金支付力提出了严峻挑战:一方面需要调集大量短期资金交保证金,另一方面竞得地块后还面临高额土地出让金,叠加土地开发风险,合作拿地解了燃眉之急?/p>

  经统计,“北上广深”四个一线城市中,多宗地块均由房企合作竞得。在北京出让?0宗地块中,有14宗涉及合作拿地;在广州首批集中出让地块中,除4宗摇号待确定地块?宗流拍地块外,其?8宗地块中?0宗地块涉及合作拿地;在深圳出让的6宗地块中,有2宗涉及合作拿地?/p>

  二线城市也出现企业合作拿地趋势。成都出让的40宗地块中,有17宗涉及合作拿?杭州出让?7宗地块中,有6宗地块为合作拿地;重庆出让的46宗地块中,有9宗地涉及合作拿地?/p>

  联合,出于多方考虑?/p>

  与国企、央企联合,是大多数房企首选。在北京土拍中大展身手的卓越地产便是其中之一,与中交?6.1亿元+20500平方米公共租赁住房面积竞得了昌平区东小口镇马连店地块,又?9.9亿元+29500平方米公共租赁住房面积竞得昌平中关村生命科学园地块;还与首开?2亿元+3.25万平方米公租房配建竞得北京市丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块?/p>

  头部房企寻求与供地城市本土房企合作,增加进入目标城市成功几率。在杭州土拍市场上,奥园与杭州本地房企华景川联合,以25.97亿元拿下杭州余杭地块,顺利进入了杭州市场?/p>

  中小房企更是偏爱合作拿地。在广州土拍市场上,广晟地产与中国铁?1.9亿元竞得花都区一宗宅块;南京土拍市场上,下关城开与南京宏?0.8亿元竞得建邺区一宗宅地?/p>

  脱下“马甲”再拿地

  越发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军?/p>

  在广州土拍市场上,位于黄埔军校小学地块吸引竞拍房企“马甲”达320家,其中,中海地产出动了60个“马甲”未竞得,最终该地块被有6个“马甲”深振业夺得。苏州土拍市场上?2宗地块竞拍前有部分房企一天成?家?0家甚?5家子公司。此类情况的出现,严重扰乱了市场稳定,与政策初衷相背离?/p>

  截至目前,已有包括上海、东莞、苏州、南昌、无锡等在内的多个城市发文禁止房企利用“马甲”拿地。这也意味着,对于同一宗块,一家房企只能以旗下一家子公司名义参与竞拍,不得以多个控股子公司“马甲”参与。违反相关规则房企大多会面临严格处罚,失去拍地资格时间长?-3年?/p>

  此前有媒体报道,中海地产、万科、华润因2020年“围标”事件,被上海本次集中供地拒之门外,3家房企在一线城市布局或因此改变。“马甲”泛滥的广州土拍市场,在第二轮集中供地中是否会禁止房企“马甲”参与,同样引人关注?/p>

  首轮土地出让中,为更好吸引房企,各地推出相对核心、优质的地块,核心区域地块比例高?1%。由于核心区域地块有限,后续两轮出让中,此类型地块比例将较首轮不同程度的下降,楼面价也会有所回落?/p>

  “在目前重点城市土地依然供不应求环境下,如果可以提高城市土地供应总量,我认为会对整体地价有一定的抑制作用。”丁祖昱在接受媒体采访时表示,有了第一批集中供地经验,各大重点城市应加速进行第二批集中供地,如果能够在1个月内完成第二次集中供地,这将极大缓解目前土地供应“僧多粥少”的现象,缓解当前土地市场过热问题?/p>

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